Право на приватизацию жилья в Украине: условия, процедура, сроки

БлогСемейное правоПраво на приватизацию жилья в Украине: условия, процедура, сроки

С 1992 года граждане Украины могут бесплатно перевести занимаемые квартиры или дома из государственного либо коммунального жилищного фонда в частную собственность. За более чем тридцать лет эта возможность позволила миллионам семей получить реальный имущественный актив вместо статуса нанимателя. В 2025 году эта процедура остаётся действующей, хотя новые концепции жилищной политики уже находятся на рассмотрении парламентских комитетов. До момента их принятия продолжает действовать классический механизм приватизации, закреплённый Законом Украины № 2482-XII, Гражданским кодексом Украины и рядом подзаконных актов.

Что такое право на приватизацию

Определение и значение

Право на приватизацию — это одноразовая возможность бесплатно приобрести в собственность жилое помещение (квартиру, дом или комнату), которое находится в государственной или коммунальной собственности, при условии фактического проживания на основании ордера или решения органа местного самоуправления. После завершения процедуры собственник получает полное право распоряжаться объектом: продавать, дарить, передавать по наследству или в залог. Изменение правового статуса освобождает от обязательств по социальному найму — в частности, от необходимости переоформления договоров и оплаты повышенной арендной платы.

Нормативная база

Приватизация жилья является механизмом реализации конституционного права граждан на жильё и средством социальной защиты, включая сферу пенсионного обеспечения. Порядок определён следующими нормативно-правовыми актами:

Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» № 2482-XII от 19.06.1992 г.;
Статьи 5–6 указанного Закона — относительно норм бесплатной площади и жилья, не подлежащего приватизации;
Статья 345 Гражданского кодекса Украины — о основаниях приобретения права собственности;
Статья 41 Конституции Украины — гарантирует право частной собственности;
Постановления Кабмина (в том числе относительно деятельности БТИ, электронных сервисов, выдачи жилищных чеков).

С 2024 года правительство дополнило эти акты положениями о возможности электронной подачи документов через портал «Дія».

Кто имеет право на приватизацию

Жильцы гос/коммунального жилья с ордером

Основное условие — наличие ордера или эквивалентного решения исполкома. Если оригинал утрачен, допускается дубликат, архивная копия или решение суда. Верховный Суд в практике 2024–2025 гг. подтверждает действительность таких документов. Перед подачей документов стоит проверить действительность ордера в органе социальной защиты. При необходимости его можно восстановить через ЦНАП или онлайн на портале «Дія».

Категории льготников (чернобыльцы, ветераны, ВПО)

Право на приватизацию является универсальным, однако льготные категории имеют расширенные гарантии: участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС, внутренне перемещённые лица (ВПО), многодетные семьи, дети-сироты. В 2025 году действует программа Минветеранов, которая может полностью покрыть доплату за «избыточные» метры.

В отдельных громадах предусмотрена упрощённая процедура для льготников, первоочередное рассмотрение заявлений, а также сокращённый перечень документов.

Личный характер права, не наследуется

Право на приватизацию имеет персональный характер и действует только при жизни лица. Наследники не могут реализовать это право, если наниматель умер до завершения процедуры. В случае изменения состава семьи целесообразно завершить приватизацию до снятия кого-либо с регистрации. Право не может быть передано другим лицам или оформлено в пользование.

Условия, площадь, льготы

Нормативы: 21 м² + 10 м²

Норма бесплатной площади составляет 21 м² на каждого зарегистрированного жильца + 10 м² на семью. Излишек подлежит выкупу по остаточной стоимости, определённой БТИ. Для старого жилья (типа «хрущёвок») эта сумма, как правило, незначительна. Площадь фиксируется на дату подачи заявления и в дальнейшем не пересматривается при изменении состава семьи.

В некоторых громадах действуют дополнительные локальные льготы — их стоит уточнять в ЦНАП.

Льготы по категориям (освобождение, доплата, чеки)

Лица с инвалидностью I группы и семьи погибших военнослужащих полностью освобождаются от выкупа дополнительных метров. Жилищные чеки позволяют покрыть до 50 % стоимости доплаты. В ряде городов (Львов, Полтава, Черновцы) действуют местные программы софинансирования для ВПО и многодетных семей.

Подать документы на льготы следует не позднее чем за 10 дней до окончания срока приёма заявлений.

Документы для приватизации

Заявление, паспорт, ИНН, техпаспорт, ордер

Подача начинается с заявления установленной формы. К нему прилагаются:

копии паспортов и РНОКПП всех совершеннолетних жильцов;
оригинал (или дубликат) ордера;
технический паспорт, выданный не ранее чем за 12 месяцев.

При электронной подаче скан-копии загружаются через «Дію», но оригиналы необходимо предоставить при подписании договора.

Справки: состав семьи, чеки, согласие членов семьи

Справка по форме № 3 подтверждает состав зарегистрированных лиц. Совершеннолетние члены семьи должны предоставить письменное согласие или отказ от участия, а на детей — разрешение органа опеки. При использовании льгот добавляются удостоверения, сертификаты или жилищные чеки. Все справки должны быть выданы не ранее чем за три месяца до подачи.

Процедура и сроки

Куда и как подавать

Документы подаются:

лично в ЦНАП;
по почте с описью вложения;
через уполномоченное лицо (по нотариальной доверенности);
онлайн через кабинет «Дія» (с использованием КЭП или BankID).

После регистрации присваивается индивидуальный номер обращения.

Решение за 30 дней, регистрация в Госреестре

Орган принимает решение в течение 30 календарных дней. Положительное решение является основанием для выдачи свидетельства о праве собственности с одновременной регистрацией в Госреестре вещных прав. В случае необходимости дополнительных документов об этом сообщают не позднее чем за 5 дней до окончания срока. Отказ можно обжаловать в административном порядке или через суд.

Ограничения и исключения

Одноразовая приватизация

Бесплатная приватизация возможна только один раз для каждого гражданина. Даже минимальная доля в квартире считается использованием этого права. Информация фиксируется в государственном реестре.

Не подлежит: аварийное, служебное жильё

Не подлежат приватизации:

аварийные здания;
служебное жильё;
общежития оборонных объектов;
объекты в зоне отчуждения ЧАЭС;
жильё под арестом.

Ежегодно местные органы публикуют актуальный перечень таких объектов.

Судебная практика

Споры об ордере, отказах, наследстве

Судебная практика 2023–2025 гг. поддерживает нанимателей в спорах о:

утрате/отсутствии оригинала ордера;
смене балансодержателя;
фактическом проживании наследников.

Пример: Описание решения (Днепровский районный суд г. Киева, дело №755/11497/24, решение от 04.12.2024): Суд удовлетворил иск ОСОБА_1 и ОСОБА_2 к Киевскому городскому совету и предоставил им дополнительный срок в три месяца с момента вступления решения в законную силу для подачи заявления о принятии наследства после смерти матери. Истцы обосновали пропуск срока уважительными причинами: пребыванием за границей, сложностями с получением свидетельства о смерти в Германии, семейными обстоятельствами, оформлением переводов и апостилей, а также организацией похорон. Суд признал эти обстоятельства достаточными для восстановления срока согласно ч. 3 ст. 1270 ГК Украины.

Приватизация во время военного положения

Особенности сроков, льготы, документы

Военное положение не отменило процедуру приватизации, но отдельные сроки фактически продлены из-за эвакуации архивов и задержек в работе е-сервисов. Разрешено подавать электронные копии техпаспортов, получать дубликаты онлайн. Для ветеранов и ВПО предусмотрен приоритетный порядок рассмотрения. В случае уничтожения дома вместо приватизации возможно получение денежной компенсации.

FAQ

Можно ли приватизировать без ордера?

Можно — через суд, доказав факт пользования. После установления юридического факта орган выдаёт новый ордер.

Как доказать личное право?

Список документов:

справка о регистрации до 1996 года;
копии ордера, архивные выписки, квитанции, показания соседей;
справки ЖЭКа, письма о начислении коммунальных услуг.

Наследуется ли право?

Нет. Право бесплатной приватизации прекращается со смертью лица. Наследники могут оформить жильё только на общих основаниях.

Юридическая помощь

Команда «Правовой Лидер» предоставляет бесплатные первичные консультации (онлайн, по телефону или в офисах Киева и Винницы) и сопровождает клиентов по всей Украине.

Мы помогаем: