Право на приватизацію житла в Україні: умови, процедура, строки

Із 1992 року громадяни України можуть безоплатно перевести займані квартири чи будинки з державного або комунального житлового фонду у приватну власність. За понад тридцять років ця можливість дозволила мільйонам родин набути реальний майновий актив замість статусу наймача. У 2025 році ця процедура залишається чинною, хоча нові концепції житлової політики вже перебувають на розгляді парламентських комітетів. До моменту їх прийняття продовжує діяти класичний механізм приватизації, закріплений Законом України № 2482-XII, Цивільним кодексом України та низкою підзаконних актів.

Що таке право на приватизацію

Визначення та значення

Право на приватизацію — це одноразова можливість безоплатно набути у власність житлове приміщення (квартиру, будинок або кімнату), що перебуває в державній або комунальній власності, за умови фактичного проживання на підставі ордера чи рішення органу місцевого самоврядування. Після завершення процедури власник має повне право розпоряджатися об’єктом: продавати, дарувати, передавати у спадщину або заставу. Зміна правового статусу звільняє від зобов’язань соціального найму — зокрема, від необхідності переукладення договорів та оплати підвищеної орендної плати.

Нормативна база

Приватизація житла є механізмом реалізації конституційного права громадян на житло та засобом соціального захисту, включаючи у сферу пенсійного забезпечення. Порядок визначено такими нормативно-правовими актами:

• Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» № 2482-XII від 19.06.1992 р.;
• Статті 5–6 зазначеного Закону — щодо норм безоплатної площі та житла, яке не підлягає приватизації;
• Стаття 345 Цивільного кодексу України — щодо підстав набуття права власності;
• Стаття 41 Конституції України — гарантує право приватної власності;
• Постанови Кабміну (зокрема щодо діяльності БТІ, електронних сервісів, надання житлових чеків).

З 2024 року уряд доповнив ці акти положеннями про можливість електронного подання документів через портал «Дія».

Хто має право на приватизацію

Мешканці держ/комунального житла з ордером

Основна умова — наявність ордера або еквівалентного рішення виконкому. Якщо оригінал втрачено, допускається дублікат, архівна копія або рішення суду. Верховний Суд у практиці 2024–2025 рр. підтверджує чинність таких документів. Перед поданням варто перевірити чинність ордера в органі соціального захисту. За потреби його можна поновити через ЦНАП або онлайн на порталі «Дія».

Категорії пільговиків (Чорнобильці, ветерани, ВПО)

Право на приватизацію є універсальним, однак пільгові категорії мають розширені гарантії: учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, постраждалі внаслідок аварії на ЧАЕС, ВПО, багатодітні родини, діти-сироти. У 2025 році діє програма Мінветеранів, яка може повністю покрити доплату за «надлишкові» метри.

У деяких громадах передбачено спрощену процедуру для пільговиків, першочерговий розгляд заяв, а також зменшений перелік документів.

Особистий характер права, не спадкується

Право на приватизацію має персональний характер і діє лише за життя особи. Спадкоємці не можуть реалізувати це право, якщо наймач помер до завершення процедури. У разі зміни складу сім’ї доцільно завершити приватизацію до зняття когось із реєстрації. Право не може бути передано іншим особам чи оформлено в користування.

Умови, площа, пільги

Нормативи: 21 м² + 10 м²

Норма безоплатної площі становить 21 м² на кожного зареєстрованого мешканця + 10 м² на сім’ю. Надлишок підлягає викупу за залишковою вартістю, визначеною БТІ. Для старого житла (типу «хрущовок») ця сума зазвичай незначна. Площа фіксується на дату подання заяви й не переглядається при зміні складу родини згодом.

У деяких громадах діють додаткові локальні пільги — їх варто уточнювати в ЦНАП.

Пільги за категоріями (звільнення, доплата, чеки)

Особи з інвалідністю I групи та родини загиблих військових повністю звільняються від викупу додаткових метрів. Житлові чеки дозволяють покрити до 50 % вартості доплати. У деяких містах (Львів, Полтава, Чернівці) діють місцеві програми співфінансування для ВПО та багатодітних сімей.

Подати документи на пільги слід не пізніше ніж за 10 днів до завершення строку прийому заяв.

Документи для приватизації

Заява, паспорт, ІПН, техпаспорт, ордер

Подання починається із заяви встановленої форми. До неї додаються:

• копії паспортів та РНОКПП усіх повнолітніх мешканців;
• оригінал (або дублікат) ордера;
• технічний паспорт, виданий не раніше ніж за 12 місяців.

За електронного подання скан-копії завантажують через «Дію», але оригінали потрібно надати при підписанні договору.

Довідки: склад сім’ї, чеки, згода членів сім’ї

Довідка форми № 3 підтверджує склад зареєстрованих осіб. Повнолітні члени родини мають надати письмову згоду або відмову від участі, а на дітей — дозвіл органу опіки. У разі використання пільг додаються посвідчення, сертифікати або житлові чеки. Усі довідки мають бути видані не раніше ніж за три місяці до подання.

Процедура і строки

Куди і як подавати

Документи подають:

• особисто до ЦНАП;
• поштою з описом вкладення;
• через уповноважену особу (з нотаріальною довіреністю);
• онлайн через кабінет «Дія» (з використанням КЕП або BankID).

Після реєстрації надається індивідуальний номер звернення.

Рішення за 30 днів, реєстрація в Держреєстрі

Орган приймає рішення протягом 30 календарних днів. Позитивне рішення є підставою для видачі свідоцтва про право власності з одночасною реєстрацією в Держреєстрі речових прав. У разі потреби додаткових документів про це повідомляють не пізніше ніж за 5 днів до завершення строку. Відмову можна оскаржити в адміністративному порядку або через суд.

Обмеження та виключення

Одноразова приватизація

Безоплатна приватизація можлива лише один раз для кожного громадянина. Навіть мінімальна частка у квартирі вважається використанням цього права. Інформація фіксується в державному реєстрі.

Не підлягає: аварійне, службове житло

Не підлягають приватизації:

• аварійні будівлі;
• службове житло;
• гуртожитки оборонних об’єктів;
• об’єкти в зоні відчуження ЧАЕС;
• житло під арештом.

Щороку місцеві органи публікують актуальний перелік таких об’єктів.

Судова практика

Спори про ордер, відмови, спадщину

Судова практика 2023–2025 рр. підтримує наймачів у спорах про:

• втрату/відсутність оригіналу ордера;
• зміну балансоутримувача;
• фактичне проживання спадкоємців.

Приклад: Опис рішення (Дніпровський районний суд м. Києва, справа №755/11497/24, рішення від 04.12.2024): Суд задовольнив позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Київської міської ради та визначив їм додатковий строк у три місяці з моменту набрання рішенням законної сили для подання заяви про прийняття спадщини після смерті матері. Позивачі обґрунтували пропуск строку поважними причинами: перебування за кордоном, складнощі з отриманням свідоцтва про смерть у Німеччині, сімейні обставини, оформлення перекладів та апостилів, а також організацію поховання. Суд визнав ці обставини достатніми для поновлення строку згідно з ч. 3 ст. 1270 ЦК України.

Приватизація під час воєнного стану

Особливості строків, пільги, документи

Воєнний стан не скасував процедуру приватизації, але деякі строки фактично продовжено через евакуацію архівів і затримки в роботі е-сервісів. Дозволено подавати електронні копії техпаспортів, отримувати дублікати онлайн. Для ветеранів і ВПО передбачено пріоритетний розгляд. У разі знищення будинку — замість приватизації можливе отримання грошової компенсації.

FAQ

Чи можна приватизувати без ордера?

Можна — через суд, довівши факт користування. Після встановлення юридичного факту орган видає новий ордер.

Як довести особисте право?

Список документів:

• довідка про реєстрацію до 1996 року;
• копії ордера, архівні виписки, квитанції, свідчення сусідів;
• довідки ЖЕКу, листи про нарахування комунальних послуг.

Чи спадкується право?

Ні. Право безоплатної приватизації припиняється зі смертю особи. Спадкоємці можуть оформити житло лише на загальних підставах.

Юридична допомога

Команда «Правовий Лідер» надає безкоштовні первинні консультації (онлайн, телефоном або в офісах Києва та Вінниці) і супроводжує клієнтів по всій Україні.

Ми допомагаємо:

• відновити ордери, довідки, технічні паспорти;
• підготувати документи до ЦНАПу чи органу приватизації;
• скласти скарги чи позови у разі відмови;
• зареєструвати право в Держреєстрі;
• захистити інтереси в переговорах і судах.